Tôi là một luật sư với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực dân sự và đất đai. Trong suốt sự nghiệp của mình, tôi đã chứng kiến không ít câu chuyện dở khóc dở cười, mà khởi nguồn chỉ từ việc... xây một căn nhà. Giây phút ngôi nhà mơ ước được khởi công đáng lẽ phải là niềm vui trọn vẹn, nhưng nó lại có thể trở thành khởi đầu cho những tranh chấp, kiện tụng kéo dài, làm sứt mẻ tình làng nghĩa xóm và tiêu tốn không biết bao nhiêu tiền của, công sức.

Câu chuyện thường bắt đầu rất đơn giản: Nhà ông A khởi công xây dựng. Vài tuần sau, bà B nhà bên cạnh phát hiện một vết nứt chạy dài trên tường. Bà B cho rằng đó là do công trình nhà ông A gây ra và yêu cầu bồi thường. Ông A thì một mực khẳng định vết nứt đó đã có từ trước. Không ai có bằng chứng, không ai chịu nhường ai. Thế là từ hàng xóm thân thiết, họ trở thành "đối thủ" tại Tòa án.

Đây không phải là một tình huống hiếm gặp. Thực tế, nó xảy ra hàng ngày. Vậy, làm thế nào để niềm vui xây nhà không trở thành cơn ác mộng? Câu trả lời nằm ở hai chữ: CHỨNG CỨ. Cụ thể hơn, đó là việc ghi nhận lại hiện trạng các công trình liền kề một cách bài bản, chuyên nghiệp trước khi lưỡi cuốc đầu tiên được bổ xuống.

Bài viết này, dưới góc độ của một người làm luật, sẽ phân tích sâu sắc tại sao việc "mất lòng trước, được lòng sau" này lại là "tấm khiên" pháp lý vững chắc nhất bảo vệ quyền lợi cho cả chủ đầu tư và các hộ dân xung quanh.

(H2) Nguyên Tắc Bất Di Bất Dịch Của Pháp Luật: Quyền Lợi Đi Cùng Nghĩa Vụ

Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định rất rõ tại Điều 174 về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản và tại Điều 175 về mốc giới ngăn cách các bất động sản. Quan trọng hơn, Điều 605 quy định về việc "Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra".

Nói một cách dễ hiểu:

• Bạn có toàn quyền xây dựng, sửa chữa trên mảnh đất của mình.

• NHƯNG, việc thực hiện quyền đó không được xâm phạm, gây thiệt hại đến tài sản, sức khỏe, tính mạng của người khác. Nếu công trình của bạn gây ra thiệt hại (lún, nứt, thấm, dột...) cho nhà hàng xóm, bạn có nghĩa vụ phải bồi thường.

Vấn đề pháp lý cốt lõi nằm ở nghĩa vụ chứng minh. Khi xảy ra tranh chấp, bên bị thiệt hại (nhà hàng xóm) phải chứng minh được hai điều:

1. Có thiệt hại thực tế: Nhà của họ thực sự đã bị nứt, lún...

2. Mối quan hệ nhân quả: Thiệt hại đó là do việc thi công công trình của bạn gây ra, chứ không phải do nguyên nhân nào khác (nhà cũ, tự xuống cấp...).

Nếu không có một bộ hồ sơ ghi nhận hiện trạng ban đầu, cuộc tranh cãi sẽ không có hồi kết. Cả hai bên đều rơi vào thế "tình ngay lý gian", và Tòa án sẽ rất khó khăn để đưa ra một phán quyết công bằng.

(H2) Những Rủi Ro Khổng Lồ Khi "Nhắm Mắt Làm Ngơ" Việc Ghi Nhận Hiện Trạng

Nhiều người vì tâm lý ngại phiền hà, tốn kém một khoản chi phí nhỏ ban đầu, hoặc quá tin tưởng vào mối quan hệ với hàng xóm mà bỏ qua bước quan trọng này. Đây là một sai lầm có thể phải trả giá rất đắt.

• Đối với chủ nhà đang xây dựng:

  • Bị yêu cầu bồi thường vô căn cứ: Bạn có thể phải trả tiền cho những vết nứt, những hư hỏng đã tồn tại ở nhà hàng xóm từ rất lâu trước khi bạn khởi công. Không có bằng chứng đối chứng, bạn rất khó để từ chối.

  • Đối mặt với yêu cầu bồi thường "trên trời": Một vết nứt nhỏ có thể bị "thổi phồng" thành nguy cơ sập nhà, kéo theo một khoản yêu cầu bồi thường khổng lồ.

  • Gián đoạn thi công: Khi tranh chấp xảy ra, hàng xóm có thể khiếu nại lên chính quyền, yêu cầu tạm dừng thi công để giải quyết, gây chậm trễ tiến độ và phát sinh chi phí lớn.

• Đối với chủ nhà liền kề (hàng xóm):

  • Không thể chứng minh thiệt hại: Nếu nhà bạn thực sự bị ảnh hưởng bởi công trình bên cạnh, nhưng bạn không có bằng chứng về tình trạng ban đầu, việc đòi bồi thường sẽ vô cùng gian nan. Bên thi công sẽ luôn có lý do để thoái thác.

  • Phải tự bỏ tiền túi sửa chữa: "Đi kiện củ khoai", nhiều người nản lòng và đành chấp nhận bỏ tiền của mình ra để khắc phục thiệt hại không phải do mình gây ra.

  • Sống trong lo sợ: Nhìn căn nhà của mình mỗi ngày một xuống cấp mà không thể làm gì là một trải nghiệm vô cùng căng thẳng và mệt mỏi.

Cả hai bên đều lãng phí thời gian, tiền bạc cho các thủ tục pháp lý, và quan trọng nhất là "tình làng nghĩa xóm" vốn tốt đẹp nay lại tan vỡ.

(H2) Tự Chụp Ảnh, Quay Phim – Liệu Có Phải Là Giải Pháp Tối Ưu?

"Tôi chỉ cần dùng điện thoại chụp lại vài tấm ảnh, quay vài đoạn video là được chứ gì?" - Đây là suy nghĩ phổ biến.

Thực tế, việc tự mình ghi nhận bằng hình ảnh là một giải pháp tốt hơn là không làm gì cả. Nó thể hiện thiện chí của bạn. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, những bằng chứng này có giá trị không cao và rất dễ bị bên kia phản bác vì các lý do sau:

• Tính khách quan: Bạn là một bên có quyền lợi liên quan, do đó hình ảnh bạn cung cấp có thể bị cho là không khách quan, chỉ chụp những góc có lợi cho mình.

• Tính xác thực về thời gian: Làm sao để chứng minh những bức ảnh, video đó được chụp vào đúng ngày tháng đó, trước khi công trình khởi công? Dữ liệu EXIF của ảnh có thể bị chỉnh sửa.

• Tính toàn vẹn: Liệu bạn có chụp đầy đủ, chi tiết mọi ngóc ngách, hay chỉ chụp sơ sài? Bên kia có thể cho rằng bạn đã cố tình bỏ qua những chỗ đã hư hỏng từ trước.

Khi ra Tòa, những bằng chứng "tự tạo" này có thể được xem xét, nhưng sức nặng của nó không thể so sánh với một loại tài liệu được pháp luật công nhận. Đó chính là Vi Bằng.

(H2) Vi Bằng Thừa Phát Lại – "Vũ Khí" Tối Thượng Cho Sự Minh Bạch

Đây chính là giải pháp mà với tư cách một luật sư, tôi luôn khuyên các thân chủ của mình sử dụng.

Vậy, Vi bằng là gì? Theo quy định tại Khoản 3, Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Hãy hình dung Vi bằng như một "bộ phim tài liệu" hay một "bộ ảnh hiện trường" được thực hiện bởi một công chức nhà nước (Thừa phát lại). Họ không đứng về phía ai, mà chỉ có một nhiệm vụ duy nhất: ghi nhận lại sự thật một cách khách quan, trung thực.

Giá trị pháp lý của Vi bằng:

Khoản 3, Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP nêu rõ: "Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự...; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật."

Điều này có nghĩa là, một khi bạn đã lập Vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà hàng xóm không có vết nứt nào vào ngày 01/07/2025, thì đến ngày 01/08/2025 nếu có vết nứt xuất hiện, Vi bằng đó sẽ là chứng cứ không thể chối cãi tại Tòa án để chứng minh thiệt hại mới phát sinh.

(H2) Quy Trình Lập Vi Bằng Ghi Nhận Hiện Trạng: Đơn Giản và Nhanh Chóng

Quy trình này hoàn toàn không phức tạp như nhiều người vẫn nghĩ:

1. Liên hệ Văn phòng Thừa phát lại: Bạn (chủ nhà xây dựng hoặc nhà hàng xóm) liên hệ với một Văn phòng Thừa phát lại uy tín, trình bày yêu cầu ghi nhận hiện trạng nhà đất liền kề trước khi thi công.

2. Thống nhất và Ký hợp đồng: Hai bên sẽ thỏa thuận về thời gian, địa điểm, nội dung cần ghi nhận và chi phí. Việc này đảm bảo sự minh bạch ngay từ đầu.

3. Thừa phát lại tiến hành ghi nhận: Đúng hẹn, Thừa phát lại và thư ký nghiệp vụ sẽ đến tận nơi. Họ sẽ sử dụng các thiết bị chuyên dụng (máy ảnh, máy quay phim, máy đo đạc...) để ghi nhận chi tiết, tỉ mỉ toàn bộ hiện trạng công trình: từ tường, trần, sàn, nền móng, cho đến các chi tiết nhỏ như vết sơn, vết ố... Mọi thứ đều được mô tả rõ ràng trong biên bản.

4. Lập, Ký và Đăng ký Vi bằng: Dựa trên những gì đã ghi nhận, Thừa phát lại sẽ lập Vi bằng. Vi bằng sẽ được ký bởi Thừa phát lại, đóng dấu Văn phòng và được đăng ký tại Sở Tư pháp. Kể từ lúc này, nó chính thức trở thành một tài liệu có giá trị pháp lý cao.

Chi phí cho việc lập Vi bằng chỉ là một khoản đầu tư rất nhỏ so với những rủi ro tài chính và pháp lý khổng lồ mà bạn có thể phải đối mặt sau này. Đó là khoản chi phí cho sự an tâm.

(H3) Lời khuyên của Luật sư

"Phòng bệnh hơn chữa bệnh". Câu nói này chưa bao giờ sai, đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng và đất đai. Việc lập vi bằng ghi nhận hiện trạng không phải là hành động "không tin tưởng" hàng xóm, mà ngược lại, đó là hành động văn minh, thể hiện sự tôn trọng pháp luật và tôn trọng tài sản của cả hai bên. Nó tạo ra một "sân chơi" công bằng, nơi sự thật được đặt lên hàng đầu.

Dù bạn là người chuẩn bị xây nhà hay là người hàng xóm sắp có công trình bên cạnh, hãy chủ động đề xuất việc này. Một Vi bằng được lập ra sẽ là "tấm khiên" vững chắc bảo vệ bạn, là cơ sở để giải quyết mọi việc trên tinh thần hợp tác, thay vì đối đầu.

Đừng để niềm vui an cư trở thành khởi đầu của những phiền toái. Hãy là một chủ đầu tư, một người hàng xóm thông thái và có trách nhiệm.

KÊU GỌI HÀNH ĐỘNG (CALL-TO-ACTION)

Để bảo vệ tài sản của mình một cách chuyên nghiệp và đảm bảo giá trị pháp lý cao nhất cho các chứng cứ, việc lựa chọn một đơn vị Thừa phát lại uy tín là điều tiên quyết.

Văn phòng Thừa phát lại Đông Hà Nội, với đội ngũ Thừa phát lại và thư ký nghiệp vụ giàu kinh nghiệm, am hiểu pháp luật và quy trình nghiệp vụ, cam kết mang đến cho quý khách hàng dịch vụ lập vi bằng nhanh chóng, chính xác và khách quan.

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và chuẩn bị "tấm khiên" pháp lý vững chắc cho ngôi nhà của bạn!

• Tên Văn phòng: Văn phòng Thừa phát lại Đông Hà Nội

• Địa chỉ: Số 5 Đường Núi Đôi, xã Sóc Sơn, Hà Nội

• Hotline: 0393739999 - 0945055550

• Email: thuaphatlaidonghanoi@gmail.com